전월세 계약 전 등기부등본 보는 법｜근저당·압류 확인하기

전세 계약 전에 등기부등본을 확인해야 한다는 것은 필수라고 생각할 정도로 많이 알려져 있습니다. 그런데 월세 계약이라면 굳이 봐야 할까 싶을 수 있는데요. 보증금이 있는 전월세 계약이라면 월세 역시 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다.

막상 등기부등본을 열어보면 갑구, 을구, 근저당권, 채권 최고액처럼 낯선 용어부터 눈에 들어와 머리에 지진이 납니다. 하지만 모든 내용을 법률가나 부동산 전문가처럼 이해할 필요는 없습니다.

개인적으로 전월세 계약을 앞두고 등기부등본을 볼 때 가장 중요한 것은 어려운 용어를 모두 이해하는 것이 아니라 내 보증금보다 앞선 권리가 있는지 먼저 찾아보는 것이라고 생각합니다. 처음부터 모든 내용을 해석하려 하기보다 위험 신호를 찾는 데 집중하는 편이 훨씬 효율적이라는 뜻입니다.

계약 전에는 표제부 → 갑구 → 을구 순서로 살펴보면 됩니다.

전월세 계약 전 등기부등본, 어디부터 볼까?

흔히 등기부등본이라고 부르는 부동산등기사항 증명서는 해당 부동산의 표시와 권리관계를 확인할 수 있는 자료인데요. 전월세 계약 전에는 아래 세 부분을 구분해서 보는 것이 좋습니다.

구분	여기서 확인할 것	대표적인 위험 신호	임차인이 할 일
표제부	주소·건물 등 부동산 표시	계약 대상과 내용 불일치	계약하려는 집과 같은지 확인
갑구	소유권 관련 사항	압류·가압류·가처분·경매개시결정 등	소유자와 위험 권리 확인
을구	소유권 외 권리	근저당권·전세권 등	보증금과 선순위 권리를 함께 판단

표제부에서 계약하려는 집이 맞는지 확인

표제부에서는 부동산의 소재지와 건물 관련 표시 등을 확인합니다. 복잡한 내용을 해석해 이해하려 노력하기보다 내가 계약하려는 집과 등기부의 대상이 일치하는지 먼저 확인하면 됩니다.

갑구와 을구는 무엇이 다를까?

쉽게 말하면 갑구는 소유권, 을구는 소유권 외 권리를 확인하는 곳인데요.

갑구에서는 “이 집의 소유자가 누구인가?”를 보고, 을구에서는 “이 집에 담보 등 다른 권리가 설정되어 있는가?”를 살펴보면 됩니다.

등기부등본을 볼 때도 처음부터 모든 용어를 이해하려 하기보다 소유자 → 위험 권리 → 선순위 권리 순서로 확인하는 것이 더 효율적이라고 할 수 있습니다. 계약을 앞둔 사람에게 필요한 것은 등기부등본의 모든 내용을 외우는 것이 아니라, 계약을 잠시 멈추고 위험 신호부터 찾는 것이 우선이기 때문입니다.

갑구·을구에서 이런 권리는 꼭 확인하세요

갑구에서 소유자와 압류·가압류 등을 확인

갑구에서는 먼저 등기부상 소유자와 실제 계약하려는 임대인이 같은 사람인지 확인합니다.

그다음 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정 같은 권리가 있는지 살펴봅니다. 이런 권리가 있다면 단순히 용어 하나만 보고 계약 여부를 결정하기보다 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 권리관계인지 추가로 확인해야 할 신호로 보는 것이 좋습니다.

특히 경매개시결정이 표시되어 있다면 계약을 서두르기보다 현재 진행 상황과 권리관계를 먼저 확인해야 합니다.

을구에서 근저당권과 채권최고액 확인

을구에서 초보자가 가장 많이 보게 되는 것이 근저당권입니다.

근저당권은 쉽게 말해 집을 담보로 잡아 둔 권리인데요. 집주인이 금융기관에서 대출을 받으면서 설정되는 경우가 대표적입니다.

여기서 주의해야 할 것이 채권 최고액입니다. 채권 최고액은 근저당권으로 담보할 수 있는 채권의 한도를 표시한 금액이므로 실제 남아 있는 대출금과 같은 개념은 아닙니다.

근저당권을 발견했다면 다음 항목을 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

확인 항목	확인하는 이유
채권최고액	근저당으로 담보되는 채권의 한도를 파악
설정 순위·등기일자	나보다 앞선 권리가 있는지 판단
다른 선순위 권리	보증금 회수에 영향을 줄 권리가 더 있는지 확인
내 보증금	기존 권리와 주택 가치 대비 부담을 함께 판단

개인적으로는 근저당이 있다는 사실만 보고 “위험한 집”이라고 단정하는 것도, 금액이 작아 보인다고 바로 괜찮다고 판단하는 것도 피해야 한다고 봅니다. 주택의 가치와 선순위 권리, 내 보증금을 함께 놓고 판단해야 하기 때문입니다.

선순위 권리는 쉽게 말해 내가 보증금을 돌려받는 순서보다 앞에 있어 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 권리를 말합니다.

등기부등본만 깨끗하면 안전할까?

그렇지는 않습니다.

등기부등본은 전월세 계약 전에 꼭 확인해야 할 중요한 자료지만 이 문서 하나로 모든 위험을 확인할 수 있는 것은 아닙니다.

대표적인 사례가 다가구주택인데요.. 같은 건물에 여러 세입자가 거주하는 다가구주택은 다른 세입자의 선순위 보증금이 등기부등본에 그대로 표시되지 않을 수 있습니다. HUG(주택도시보증공사)도 다가구주택의 다른 세입자 보증금 등을 선순위채권 판단에 반영하고 있습니다.

따라서 다가구주택이라면 등기부등본뿐 아니라 다른 세입자의 보증금과 확정일자 관련 정보도 함께 확인할 필요가 있습니다.

또한 주택임대차보호법에 따라 임대차계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 해당 주택의 확정일자 관련 임대차 정보를 확인할 수 있습니다.

2023년 4월 신설된 주택임대차보호법 제3조의 7에 따라 임대인은 임대차계약을 체결할 때 확정일자 부여현황과 국세·지방세 납세증명서 등을 임차인에게 제시해야 합니다. 임대인이 계약 전에 관련 정보 조회에 동의하는 방식으로 대신할 수도 있습니다.

그래서 저는 등기부등본을 무조건적인 “안전 판정서”라고 하기보다 먼저 위험 신호를 찾아내는 자료로 보는 것이 더 적절하다고 생각합니다.

계약 전·계약 당일·잔금 전에 다시 확인하기

등기부등본은 한 번 확인하고 끝내기보다 번거롭더라도 계약 시점에 맞춰 다시 확인하는 것이 좋습니다.

확인 시점	무엇을 확인할까?	확인 목적
계약 전	소유자·압류·근저당 등	계약할 집의 권리관계 파악
계약 당일	최신 등기사항	계약 직전 권리변동 확인
잔금 전	최신 등기사항	잔금 지급 전 새로운 권리 설정 여부 확인

계약 전에는 기본적인 권리관계를 확인하고, 계약 당일과 잔금 전에는 최신 등기사항으로 다시 확인하면 됩니다.

전월세 계약 전 등기부등본 체크 사항

□ 계약하려는 집의 주소와 등기부 내용이 일치하는가
□ 등기부상 소유자와 실제 계약 상대방이 같은가
□ 갑구에 압류·가압류·가처분·경매 관련 등기가 있는가
□ 을구에 근저당권 등 담보권이 있는가
□ 근저당 등 선순위 권리와 내 보증금을 함께 고려했는가
□ 다가구주택이라면 다른 세입자의 선순위 보증금도 확인했는가
□ 계약 당일과 잔금 전에 최신 등기사항을 다시 확인했는가

자주 묻는 질문 3가지

계약 전 한 번 더 살펴볼 것

전월세 계약 전 등기부등본은 모든 법률용어를 해석하는 것보다 어디를 먼저 보고 무엇을 의심해야 하는지 아는 것이 중요합니다.

표제부에서 계약 대상이 맞는지 확인하고, 갑구에서 소유자와 압류 등의 위험 권리를 살펴본 뒤 을구의 근저당과 선순위 권리를 확인하면 됩니다.

여기에 다가구주택의 선순위 보증금이나 임대인이 제시해야 하는 정보까지 함께 확인하면 계약 전 확인해야 할 주요 위험 요인을 대부분 살펴볼 수 있습니다.

개인적으로는 이런 확인 절차가 번거롭게 느껴지더라도 보증금이 걸린 계약이라면 한 번 더 확인하는 수고를 아까워할 필요는 없다고 생각합니다. 등기부등본 하나만으로 모든 위험을 걸러낼 수는 없지만, 확인하지 않아서 놓칠 수 있는 위험 신호까지 포기할 이유도 없기 때문입니다.

등기부등본으로 계약 전 권리관계를 확인했다면, 계약 이후에는 전입신고와 확정일자, 전월세 신고가 각각 어떤 의미인지도 알아두는 것이 좋습니다. 자세한 내용은 [확정일자 받는 법｜전월세 신고·전입신고 차이점 쉽게 정리]에서 이어서 확인할 수 있습니다.

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이 글은 전월세 계약 전에 등기부등본에서 확인해야 할 주요 권리와 계약 과정에서 추가로 확인할 사항을 중심으로 정리했습니다. 등기부의 구성과 주요 권리, 확정일자 관련 정보 및 임대인의 정보 제시 의무는 아래 공식 자료를 기준으로 확인했습니다.
– 국가법령정보센터｜주택임대차보호법
– 찾기쉬운 생활법령정보｜주택임대차 계약 전 확인사항
– 주택도시보증공사(HUG)｜전세보증금반환보증